Le rêve de devenir propriétaire à Montréal ne tient plus seulement à une poignée de chance ou à un héritage surprise. Dans un marché tendu, où les condos s’envolent en quelques jours et les maisons unifamiliales semblent hors de portée, un autre chemin se dessine - discret, mais solide. Ahuntsic-Cartierville, quartier stable du nord de l’île, cache une opportunité que les investisseurs avisés surveillent : l’achat d’un plex, entre duplex et 5-plex, capable de générer des revenus tout en offrant un accès à la propriété. Et pour ceux qui veulent éviter les pièges, la clé pourrait bien être dans l’accompagnement d’un expert du terrain.
Pourquoi viser un duplex ou un plex à Ahuntsic en 2025 ?
Dans un contexte où la rentabilité pèse plus que jamais, Ahuntsic-Cartierville se distingue par une combinaison rare : croissance démographique, demande locative soutenue et valeur patrimoniale en progression. Ce n’est pas le quartier le plus branché de Montréal, mais c’est l’un des plus stables - une qualité précieuse pour qui cherche à investir sereinement. Les familles, les jeunes professionnels et les étudiants des Cégeps avoisinants y cherchent des logements spacieux, bien desservis et à des prix encore abordables par rapport au centre-ville. C’est exactement ce terreau qui alimente la demande pour les immeubles à revenus.Le rendement locatif dans le nord de l'île
Les revenus bruts potentiels des plex dans le secteur sont souvent bien positionnés par rapport au prix d’achat. Par exemple, un duplex vendu autour de 849 000 , comme celui proposé par acheter un plex à Ahuntsic sur la rue Saint-Urbain, peut générer un revenu locatif brut annuel avoisinant les 38 000 , selon les configurations. Ce type de rendement, combiné à une relative stabilité des loyers, attire autant les primo-accédants ambitieux que les investisseurs chevronnés. Et contrairement à d'autres zones de Montréal, la vacance locative reste limitée ici, même en période creuse.
Une démographie porteuse pour les propriétaires
Avec plus de 134 000 habitants et une densité de plus de 5 500 personnes au km², Ahuntsic-Cartierville est un quartier vivant, en croissance continue. Une augmentation de 6 % de la population entre 2011 et 2016 témoigne d’un attrait durable - suffisant pour maintenir une pression locative saine. Cette concentration humaine ne concerne pas que les ménages modestes : de plus en plus de jeunes couples y investissent, attirés par les grands espaces, les écoles réputées et les parcs comme le parc Ahuntsic ou le parc de la Rivière-des-Prairies. Résultat : une demande régulière pour des logements fonctionnels, idéalement situés.
L'attrait des familles et des jeunes professionnels
La tranquillité, l’accessibilité aux services et la présence de verdure jouent en faveur d’Ahuntsic. Ces éléments attirent des locataires stables, souvent en recherche de longs baux. Moins de turn-over, c’est moins de frais de gestion, moins de vacance, et donc une hypothèque mieux couverte mois après mois. C’est ce cercle vertueux que cherchent les acheteurs malins. Et pour ceux qui habitent eux-mêmes l’un des logements, la différence entre loyer payé et loyer perçu peut être minime - parfois même négative. Bref, vivre presque gratuitement tout en accumulant du patrimoine, ça vaut le coup d’être exploré.
| 📊 Type de plex | 💰 Prix moyen estimé | 📋 Type de gestion | 📈 Potentiel de revenus | 👨👩👧👦 Cible locative |
|---|---|---|---|---|
| Duplex | 750 000 - 950 000 | Propriétaire occupant ou gestion externe | 28 000 - 40 000 / an | Familles, jeunes professionnels |
| Triplex | 900 000 - 1 300 000 | Souvent gestion externe ou SCI | 40 000 - 60 000 / an | Familles, étudiants en colocation |
| 5-Plex | 1 400 000 - 2 100 000 | Gestion professionnelle conseillée | 65 000 - 90 000 / an | Mixte : solos, couples, petites familles |
Les critères financiers pour réussir son acquisition
Séduisant sur le papier, un plex peut se transformer en piège financier si l’on néglige certains détails. L’erreur classique ? Se fier uniquement au revenu brut. Or, ce que vous touchez n’est pas ce que vous gardez. Il faut déduire les charges : taxes, assurance, entretien, vacances locatives, et éventuelles rénovations. Passer à côté, c’est risquer un déficit mensuel malgré des loyers qui paraissent élevés. Évaluer la rentabilité réelle du bâtiment
Le Multiplicateur de Revenu Brut (MRB) est une première clé : on divise le prix d’achat par le revenu locatif annuel brut. Un MRB inférieur à 12 peut indiquer une bonne affaire à Montréal, surtout si les charges sont maîtrisées. Mais ce n’est qu’un point de départ. Il faut ensuite plonger dans les chiffres réels : combien coûtent les taxes municipales et scolaires ? À Ahuntsic, on observe des montants comme 7 600 pour la municipale et 945 pour la scolaire sur certains biens - des postes lourds à intégrer. Idem pour l’énergie : gaz et électricité peuvent peser 3 000 $ par an si le propriétaire en assume la charge. Bref, un calcul serré vaut mieux qu’un rêve vite dégonflé.
- 🔍 État de la toiture et des fondations : une inspection sérieuse évite des surprises à six chiffres.
- 📜 Conformité des baux en vigueur : des baux non enregistrés ou hors loi peuvent bloquer une augmentation de loyer.
- 📊 Évaluation municipale vs prix demandé : un écart trop grand peut alerter sur la surestimation.
- 🛠️ Potentiel de rénovation : une cuisine moderne ou un sous-sol aménagé peuvent faire grimper les loyers de 15 %.
L'expertise d'Eric Jolander pour votre projet immobilier
Un courtier agréé avec une vision financière
Derrière chaque bonne affaire, il y a souvent un intermédiaire qui connaît les subtilités du quartier - et les failles du marché. Eric Jolander, courtier immobilier chez Royal Lepage Urbain, incarne ce profil rare : formé aux HEC en finances, il aborde chaque transaction comme une opération patrimoniale, pas seulement comme une vente. Ses 25 ans d’expérience à Ahuntsic-Cartierville lui ont offert une lecture fine des cycles immobiliers, des tensions locatives et des zones à fort potentiel. Il ne montre pas que des biens : il construit une stratégie.
Sa réputation de négociateur acharné n’est plus à faire. Dans un quartier où les offres dépassent régulièrement le prix demandé, savoir argumenter, anticiper les contre-offres et jouer sur les clauses techniques fait la différence. Mais au-delà de la table des négociations, c’est sa connaissance des lois québécoises sur les baux et la copropriété qui rassure les acheteurs. Acheter un plex, c’est aussi devenir propriétaire d’un petit patrimoine locatif - avec ses obligations. L’avoir à ses côtés, c’est comme engager un stratège et un juriste en un seul coup.
Les questions clients
Quel est l'impact de la taxe scolaire spécifique à Montréal sur la rentabilité d'un triplex ?
La taxe scolaire à Montréal est incompressible et s’ajoute aux taxes municipales. Pour un triplex, elle peut représenter plusieurs centaines de dollars annuels. Elle doit être intégrée dès le départ dans le calcul du cash-flow, car elle réduit mécaniquement le bénéfice net, surtout sur des immeubles à loyers modérés.
Peut-on convertir un duplex en maison unifamiliale à Ahuntsic ?
Oui, sous certaines conditions. L’arrondissement Ahuntsic-Cartierville permet la fusion de logements, mais cela nécessite un permis d’urbanisme et le respect des normes de stationnement, d’isolation et de sécurité. Attention aussi aux reculs et à la surface habitable : chaque projet doit être validé par les autorités locales avant travaux.
Quels sont les frais de clôture cachés lors de l'achat d'un plex ?
Outre les droits de mutation (taxe de bienvenue), souvent sous-estimés, il faut prévoir les frais d’inspection pré-achat, les coûts notariaux, et éventuellement une prime d’assurance hypothécaire si l’apport est faible. Certains acheteurs oublient aussi les frais de gestion locative ou les réserves pour travaux immédiats.
Comment le télétravail influence-t-il la demande pour les grands appartements dans le quartier ?
Le télétravail a accru la demande pour des logements spacieux, avec au moins une pièce pouvant servir de bureau. À Ahuntsic, les duplex et triplex offrant deux chambres ou plus se louent plus vite et à des prix légèrement supérieurs. Ce besoin d’espace travail renforce l’attrait des plex bien aménagés.